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丰树商业信托“技术性”集资

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丰树商业信托“技术性”集资

来源:联合早报 作者: 安   2022-07-18 05:00 |作者

虽说是合并,其实是MCT收购MNACT。在收购后,MCT的投资组合将从五个房地产增加到18个,管理的资产规模从88亿元增加至171亿元。在合并前,MCT管理的资产全部在新加坡。在合并后,它的投资组合将扩大至东北亚,包括香港、中国大陆、日本与韩国。

根据MCT的计算,如果所有的独立股东(与丰树产业无关的股东)都选择股票加现金的收购,它的现金支付将达4.17亿元。若他们都选择全现金收购,它的现金支付将激增至26亿元。

以1.82元作价,Quarz认为每股MNACT应换取0.68股MCT股票,比MCT献议的0.5963股高出许多。它也指出,随着MCT的股价从2.0039元下跌至1.82元,MNACT每股的估值从1.1949元下跌至1.08元(全股票支付选项)或1.10元(股票加现金支付选项)。

MCT也将全现金收购列为默认选项(default option),MNACT股东若没有在三个选项作出选择,即将被视为接受全现金的选项。

zbcj@sph.com.sg

然而,自MCT宣布收购MNACT以来,它在公开市场的每股交易价从未达到2.0039元。上星期五,它闭市时报1.78元,比新股的发售价低了11%。因此,即使是获得“优先”配售,相信很少股东会申购。

去年12月31日,MCT与MNACT两家信托宣布合并计划,成立丰树泛亚商业信托(Mapletree Pan-Asia Commercial Trust,简称MPACT)。合并后的信托市值达105亿元,晋升亚洲10大房地产投资信托的行列。

MCT尚未公布MNACT股东的选择结果。从MCT发出的优先配售附加股表格显示,它将筹集约20亿元,这意味着绝大部分的MNACT股东选择了全现金收购。

这项并购是以协议安排的方式进行。在开始时,MCT给予MNACT股东两个选择:一是全股票支付,每股MNACT换取0.5963股MCT新股;二是股票加现金支付,每股MNACT换取0.5009股MCT新股,外加0.1912元现金。MCT新股的作价是每股2.0039元,因此这两个选择给予MNACT的估值都是每股1.1949元,相当于后者的账面资产价值。

在这个“优先配售”(pre­fer­en­tial offering)计划下,现有的股东每持有1000股,有权以每股2.0039元认购306股。新股的申购截止日期是本星期三(7­月20日)。MCT将在这一轮的集资中,筹集约20亿元。

上星期二(7月12日),丰树商业信托(Mapletree Commercial Trust,简称MCT)开始接受现有股东申购新股,以筹集资金收购丰树北亚信托(Mapletree North Asia Commercial Trust,简称MNACT)。

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另一方面,MCT原本是每半年发放一次股息。但由于它与MNACT正在完成合并程序,因此两家信托都将在正式合并前,分别发放清偿股息(clean-up distribution)给各自的股东。MCT将发放给股东4月1日至7月20日期间的清偿股息,除息注册日是7­月20日。换句话说,新股将不享有清偿股息。

淡马锡控股旗下的丰树产业( Mapletree Investments)同是MCT与MNACT的保荐人(sponsor)与大股东。它接受全股票的支付方式,减轻了MCT收购MNACT的现金开支负担。

丰树产业的承诺,平息了合并条件的争论,也使MCT的优先配售附加股计划成为“技术性”的集资。MCT股价下跌至1.78元,大部分的独立股东不太可能会以2.0039元认购附加股。但基于协议的安排,MCT仍然要花费时间与资源在这个已成定局的优先配售计划上。

在合并案中,一般上是被收购方的股东对收购价感到不满。但MCT并购MNACT的消息宣布后,则罕见地令双方股东都吐槽。

市场拾遗

清偿股息的数额,要在除息注册日后才公布。若以上个财政年度的全年每股股息9.53分估算,清偿股息可达约2.9分。因此,投资者在上星期五以1.78元买进MCT,在扣除清偿股息后,实际成本降至1.75元,进一步拉大了它与新股发售价的差距。独立股东的附加股申购率低,几乎已成定局。

实际上是MCT收购MNACT
合并案双方股东都有不满

在合并问题闹得沸沸扬扬之际,MCT在今年3月21日修改收购条件,推出第三个选项,以每股1.1949元全现金收购MNACT。全现金收购选项为MNACT股东提供更大的确定性,不会因为MCT股价的波动而受损。

有MCT股东认为,这个合并是在拯救MNACT。在MNACT的资产组合中,最大的资产是香港“又一城”商场。这家商场先后受到反修例示威的破坏以及冠病疫情影响,导致新签约的租金一度下跌了30%左右。此外,香港的房地产投资信托的股价,普遍上比账面资产价值低了许多。因此,MCT的收购价相等于MNACT的账面资产,被视为偏高。

自合并消息公布以来,MCT股价节节败退,已接近它的资产净值,并相应地推高股息收益率。与附加股售价比较,MCT目前的股价有显著的折扣。对于小股东而言,这是进场的机会或是投资陷阱?

另一方面,维权投资机构Quarz则认为,MCT收购MNACT的价格过低,并要求MNACT的管理公司邀请第三方竞标,以争取更高的收购价。它指出,MCT每股作价2.0039元比它的账面净资产高出20%,不切实际。在合并消息宣布后,MCT股价下跌至较为“实际水平”的1.82元左右。

为了支付全现金收购的现金开支,MCT推出优先配售附加股的计划,向股东筹集高达22亿元。丰树产业承诺,它将吃下所有未被认购的附加股,以22亿元为限。它也承诺,在六个月内不会脱售MCT的股票。换句话说,丰树产业将承担全现金收购所须的现金开支。

提全现金收购选项
丰树产业力挽狂澜

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