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万科分拆万物云IPO 估值千亿元?

万科分拆万物云IPO 估值千亿元?

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    “栽一棵树最好的时间是十年前,其次就是现在。”11月5日晚间,万科宣布拆分万物云赴港上市,有业内人士做出如此评价。“恰逢其时,合伙奋斗”,万物云CEO朱保全在回复《证券日报》记者时表示。

    “物业什么时候上市?”这是每次媒体记者见到万科董事长郁亮必提的问题,“暂时没想好”、“我怕资本市场把我们引导坏了”、“有望达成千亿元市值”、“一定会上市,未来适当的时候”……

    但不得不说,物管行业估值70倍-80倍的风口时刻,万物云是缺席的。如今行业估值已开始回归理性,平均市盈率在30倍上下浮动,部分物管企业市盈率已降至10倍,叠加地产行业正值冬天,万物云反倒来了。

    万物云准备好了吗?对标贝壳,定位物管行业空间科技服务商,会给估值加分吗?

    时机已到?

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    早在2018年就喊出“活下去”的万科,面对2019年以来房企密集分拆物管板块上市、减缓财务压力的诱惑,却没有让万物云启动IPO。郁亮曾说,“如果只是传统意义上的物业管理服务,多一家上市公司少一家上市公司并不重要。”

    毕竟,2020年,万科归属于母公司股东的净利润是415亿元(今年前三季度为167亿元),相比之下,物业板块净利润约20亿元,物业板块是“赚小钱”。此外,若做传统的物业公司,仍旧是靠规模竞速支撑利润规模的商业模式,对母公司依赖过重。但若想要做物业板块的“一哥”,一是要服务业态多元化;二是要将交易服务“标准化”,提高交易效率,完成数字化转型;三是要“合伙奋斗”,做行业平台。

    平台化是难点也是方向,但需要多年投入,任重道远。从目前万物云的营收情况来看,传统物业服务仍是主力。2021上半年,万物云营业收入104亿元,同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元,占比55%;商业物业服务31.6亿元,占比30%;其他收入占比约为15%。

    显然,以自身营收和母公司资金支持去完成平台化建设大目标,已远远不够。未上市的情况下,即便万物云通过“睿联盟”等平台输出方式尽量降低扩张的资金负担,但上半年负债率约62.76%,对物业公司而言属偏高水平。

    “2021年中期,在港上市的41家物管样本企业资产负债率均值为43.75%,万物云高出18.88个百分点,而碧桂园服务仅为40%。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示,上市在一定程度上可降低母公司万科的资金压力,也有利于万物云降低负债规模。比如,参照碧桂园服务上市后资本市场动作路径看,在配股融资、发行可换股债券等多种融资手段下募资超过150亿港元,为后续收购做好储备,同时将负债率从上市前的接近60%降至上半年的41%。

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