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    “栽一棵树最好的时间是十年前，其次就是现在。”11月5日晚间，万科宣布拆分万物云赴港上市，有业内人士做出如此评价。“恰逢其时，合伙奋斗”，万物云CEO朱保全在回复《证券日报》记者时表示。

    “物业什么时候上市？”这是每次媒体记者见到万科董事长郁亮必提的问题，“暂时没想好”、“我怕资本市场把我们引导坏了”、“有望达成千亿元市值”、“一定会上市，未来适当的时候”……

    但不得不说，物管行业估值70倍-80倍的风口时刻，万物云是缺席的。如今行业估值已开始回归理性，平均市盈率在30倍上下浮动，部分物管企业市盈率已降至10倍，叠加地产行业正值冬天，万物云反倒来了。

    万物云准备好了吗？对标贝壳，定位物管行业空间科技服务商，会给估值加分吗？

    时机已到？

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    早在2018年就喊出“活下去”的万科，面对2019年以来房企密集分拆物管板块上市、减缓财务压力的诱惑，却没有让万物云启动IPO。郁亮曾说，“如果只是传统意义上的物业管理服务，多一家上市公司少一家上市公司并不重要。”

    毕竟，2020年，万科归属于母公司股东的净利润是415亿元（今年前三季度为167亿元），相比之下，物业板块净利润约20亿元，物业板块是“赚小钱”。此外，若做传统的物业公司，仍旧是靠规模竞速支撑利润规模的商业模式，对母公司依赖过重。但若想要做物业板块的“一哥”，一是要服务业态多元化；二是要将交易服务“标准化”，提高交易效率，完成数字化转型；三是要“合伙奋斗”，做行业平台。

    平台化是难点也是方向，但需要多年投入，任重道远。从目前万物云的营收情况来看，传统物业服务仍是主力。2021上半年，万物云营业收入104亿元，同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比55%；商业物业服务31.6亿元，占比30%；其他收入占比约为15%。

    显然，以自身营收和母公司资金支持去完成平台化建设大目标，已远远不够。未上市的情况下，即便万物云通过“睿联盟”等平台输出方式尽量降低扩张的资金负担，但上半年负债率约62.76%，对物业公司而言属偏高水平。

    “2021年中期，在港上市的41家物管样本企业资产负债率均值为43.75%，万物云高出18.88个百分点，而碧桂园服务仅为40%。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，上市在一定程度上可降低母公司万科的资金压力，也有利于万物云降低负债规模。比如，参照碧桂园服务上市后资本市场动作路径看，在配股融资、发行可换股债券等多种融资手段下募资超过150亿港元，为后续收购做好储备，同时将负债率从上市前的接近60%降至上半年的41%。

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